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违法建设行为主体的认定
  字体:【 】【关闭窗口 日期:2010-05-09 保护视力色: 杏仁黄 秋叶褐 胭脂红 芥末绿 天蓝 雪青 灰 银河白(默认色)  
  浏览次数:23119 发布机构:市城管局 信息来源:  

在查处违法案件时,确定当事人是调查取证的重要内容,也是顺利实施行政处罚的前提。当事人一般就是违法行为的实施者,那么在查处规划违法建设行为时,通常也是将违章建筑的建设者列为当事人,然而在实践中,又出现了复杂的情况。

情况一,违法建筑已转让。

一般情况下,违法行为的实施者应当承担相应的行政责任,但是现实是违法建筑已经随着合法房产一并出让给了其他人,那么由谁来承担这一责任或者说是不利的后果呢。

一种意见认为,应当处罚违法建设行为实施者,即违法建筑的实际建设者。现在的业主不是违法建设行为的实施者,因此不应当受到处罚。

另一种意见认为,应当将现任业主列为当事人。现任业主明知房产中部分建筑物未取得建设工程规划许可证且未在房屋产权证中登记,系违法建筑物,然而仍通过买受合法房屋一并转让的方式,取得违法建筑物的实际占有权利,且在取得对该建筑物实际占有后,并没有消除其违法状态,而是进行使用、管理,使违法状态得以存续,侵害了国家行政管理秩序。因此,现任业主存在过错。另一方面,出卖人将违法建筑物转让给现任业主,违法建筑物上权利和义务一并移转给了现任业主,实际建设者已经失去了对违法建筑物的占有和控制,相应的责任理所当然由现任业主承担。

我们认同第二种意见。

情况二,承租人实施违法建设行为。

承租人在租赁存续期间对租赁的房屋实施违法建设行为,比如未经规划行政主管部门许可对房屋进行了改建或者扩建,而这些改建或者扩建行为依法应当取得建设工程规划许可证。一般情况下,承租人实施违法建设行为事先取得了出租人的同意。我们认为,承租人对租赁房屋的使用管理不仅要遵守租赁合同的约定,同时要遵守相关的法律规定。承租人实施违法建设行为虽取得出租人同意,但是这种同意并不是对建设行为的合法性肯定,也不是对违法行为责任转移的认可,而是出租人作为所有权人对承租人进行改建或扩建行为即对租赁房进行事实上处分的许可。在租赁存续期间,承租人作为房屋的实际使用人和违法建设的实施者,应当作为违法建设行为的当事人,承担相应的法律责任。

如果承租人未取得出租人同意,对租赁房进行了违法建设行为,那么承租人不仅要承担行政责任,而且应当依出租人的请求承担恢复原状或赔偿损失的民事责任。




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